O mercado do crédito à habitação em Portugal atravessa uma fase de transformação significativa. Depois de vários anos marcados pela subida das taxas de juro e pela preocupação das famílias com os encargos mensais dos empréstimos, surge agora um novo alerta por parte do Banco de Portugal (BdP): a redução contínua das margens dos bancos poderá ter impactos relevantes na rentabilidade do setor financeiro.

Paralelamente, uma auditoria realizada pelo supervisor identificou diversas falhas nos processos internos das principais instituições bancárias do país, levantando questões sobre a forma como o risco está a ser avaliado e gerido.

Mas o que significa tudo isto para quem pretende comprar casa, transferir crédito ou investir no mercado imobiliário?

Spreads cada vez mais baixos

Nos últimos anos, a concorrência entre bancos intensificou-se significativamente. Para captar novos clientes, muitas instituições financeiras reduziram os spreads aplicados aos contratos de crédito à habitação.

Segundo dados divulgados pelo Banco de Portugal, cerca de 90% dos novos contratos celebrados em 2024 apresentavam taxas comerciais inferiores a 1%, um valor historicamente reduzido quando comparado com a realidade de há uma década.

O spread médio dos novos empréstimos situou-se nos 0,89 pontos percentuais, refletindo uma tendência de descida contínua da margem financeira obtida pelos bancos.

Esta realidade beneficia diretamente os consumidores, que conseguem atualmente aceder a condições mais competitivas e prestações potencialmente mais reduzidas.

Porque estão os spreads a descer?

Existem vários fatores que ajudam a explicar esta tendência.

Entre os principais destacam-se:

• A forte concorrência entre instituições financeiras;
• O aumento da liquidez disponível no sistema bancário;
• O crescimento da atividade dos intermediários de crédito;
• A maior facilidade de transferência de crédito entre bancos;
• Medidas temporárias de apoio às famílias implementadas nos últimos anos.

A digitalização do setor também contribuiu para um mercado mais transparente, permitindo aos consumidores comparar propostas de forma mais simples e rápida.

Como consequência, os bancos passaram a competir não apenas pelo preço, mas também pela rapidez de aprovação, flexibilidade contratual e qualidade do serviço prestado.

A crescente procura por taxa mista

Outro fenómeno que tem marcado o mercado português é o aumento da procura por contratos de crédito habitação com taxa mista.

Este tipo de solução permite que o cliente beneficie de uma prestação fixa durante um período inicial, transitando posteriormente para uma taxa variável indexada à Euribor.

Durante os últimos anos, muitas famílias optaram por esta modalidade como forma de proteger o orçamento familiar contra a volatilidade das taxas de juro.

Contudo, esta alteração no perfil dos contratos também influencia a rentabilidade futura dos bancos e modifica a forma como o risco deve ser calculado e gerido pelas instituições.

Auditoria do Banco de Portugal revela fragilidades

Apesar da forte competitividade do mercado, o Banco de Portugal identificou várias áreas que necessitam de melhorias.

A auditoria realizada às principais instituições financeiras nacionais — representando mais de 70% do mercado — revelou 72 deficiências relacionadas com processos internos, avaliação de risco e políticas de preços.

Embora a maioria das situações tenha sido classificada como moderada, algumas foram consideradas suficientemente relevantes para justificar acompanhamento adicional por parte do supervisor.

Entre os principais problemas identificados encontram-se:

• Falhas na formalização das políticas de pricing;
• Insuficiente integração de todos os custos nas ferramentas de decisão;
• Fragilidades nos modelos de avaliação da rentabilidade;
• Necessidade de maior robustez nos mecanismos de controlo interno.

Segundo o Banco de Portugal, estas situações demonstram um nível de cumprimento apenas moderado relativamente às boas práticas esperadas no setor.

O que pode mudar para os bancos?

As conclusões desta auditoria não ficarão apenas no papel.

O supervisor confirmou que os resultados serão considerados nos processos anuais de supervisão prudencial, podendo influenciar os requisitos de capital exigidos a cada instituição.

Na prática, os bancos terão de implementar planos de correção e reforçar os seus mecanismos internos para garantir uma avaliação mais rigorosa dos riscos associados ao crédito habitação.

Caso as medidas não sejam adotadas de forma eficaz, poderão existir consequências regulatórias e um maior escrutínio por parte das entidades supervisoras.

E os consumidores? Devem preocupar-se?

Para quem procura financiamento para comprar casa, o cenário continua a apresentar oportunidades interessantes.

A concorrência entre bancos mantém-se elevada e os spreads continuam em níveis bastante competitivos.

No entanto, esta realidade também reforça a importância de analisar cuidadosamente cada proposta e não olhar apenas para a taxa de juro.

Antes de contratar um crédito habitação, é fundamental avaliar:

• TAEG e MTIC;
• Produtos associados obrigatórios;
• Seguros exigidos pelo banco;
• Comissões e encargos adicionais;
• Flexibilidade contratual;
• Possibilidade futura de transferência de crédito.

Uma análise completa permite identificar a solução mais adequada às necessidades e objetivos financeiros de cada família.

Perspetivas para o mercado imobiliário

A redução estrutural dos spreads demonstra que o mercado português está mais competitivo e maduro do que há alguns anos.

Ao mesmo tempo, a pressão sobre a rentabilidade dos bancos poderá levar a uma maior exigência na análise de risco e na seleção dos clientes.

Para compradores e investidores imobiliários, o contexto continua favorável, especialmente para quem apresenta estabilidade financeira e capacidade de negociação.

Nos próximos anos, será importante acompanhar a evolução das políticas monetárias do Banco Central Europeu, da Euribor e das medidas regulatórias aplicadas ao setor bancário, fatores que continuarão a influenciar o acesso ao crédito e o comportamento do mercado imobiliário português.

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Cristiano Torres
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